[재무칼럼] 시니어 재테크 ② - 베이비붐 세대와 집 값

베이비붐 세대, 그들은 과연 누구인가?

몇 년 전부터 '베이비붐 세대'라는 말을 TV방송이나 신문지상에서 자주 접하게 된다.
'베이비붐 세대' 도대체 이들은 누구이기에 이렇게 집중적인 관심의 대상이 되는 것일까?
오늘은 우리 주변에서 흔히 볼 수 있는 베이비붐 세대와 집 값에 대해 이야기 해 보자.

우리나라에서 1차 베이비붐 세대는 1955~63년에 태어난 728만명으로 전체 인구의 15%를 차지하고 있다. 이중 40% 이상을 차지하고 있는 임금근로자 약 311만명이 올해부터 은퇴를 시작할 것으로 예상되고 있다. 많은 사람들이 베이비붐 세대의 은퇴가 사회 전반적으로 큰 변화를 가져올 것이라 이야기 하지만 아직 그 변화에 대한 중요성을 인식하지 못하고 있는 분위기이다.

그렇지만 1차 베이비붐 세대를 대표하는 '58년 개띠'들이 2~3년 뒤에 은퇴를 시작할 즈음에는 이들의 은퇴가 지금보다는 더 큰 사회적 관심을 받으리라 생각한다. 그 때를 대비해서 미리 계획하고 실천하는 지혜가 필요한 시점이다.

베이비붐 세대와 주택수요

베이비붐 세대들이 결혼해서 집을 장만해야 했던 90년대 초에 주택수요가 급격히 늘어나자 정부에서는 제1기 신도시(분당,일산,평촌,산본,중동)를 통해 주택공급을 확대했고 이 세대들이 아파트가 필요했던 2000년대에는 중대형아파트 선호현상이 두드러졌다.

하지만 이러한 중대형아파트 선호현상도 2007년부터 중소형 주택으로 선호도가 바뀌고 있다.
이미 은퇴를 시작한 일부 사람들이 큰 집을 팔고 작은집으로 이사하면서 자산 포트폴리오를 조정하고 있고, 1~2인 가구 증가로 중소형 주택 선호도가 계속 증가하고 있는 탓이다. 베이비붐 세대 은퇴시작, 집 값 어떤 영향을 받을까?
집 값 변동요인을 크게 세가지 측면에서 나누어 살펴보기로 하겠다.

첫째, 장기적으로 인구통계 변화로 부동산 가격을 예측해 볼 수 있겠다.

통계청 발표에 따르면 저출산 영향으로 우리나라 인구는 2018년부터 줄어드는 것으로 예측되고 있다. 그리고 주택의 주 수요층인 35~55세의 인구를 주목해 볼 필요가 있는데 현재 총 인구의 35%(1,727만명)를 차지하고 있다. 전문가들은 주택의 주 수요층인 35~55세 인구가 2012년부터 줄어들 것으로 예측하고 있고 지방의 경우에는 이미 2009년부터 감소세로 돌아섰다.

미국의 경우 경제적으로 왕성하게 생산 및 소비활동을 하는 35~55세 인구가 감소했던 2006년부터 집값이 떨어지기 시작했다. 과거 일본의 경우도 1990년부터 35~55세 인구가 감소하는 시점부터 토지 및 주택가격이 하락했다. 우리나라는 2차 베이비붐 세대(1968~76년생, 750만명)가 있기 때문에 미국이나 일본처럼 주택구입 계층의 급격한 감소는 없을 것으로 보인다.

그러나 우리나라의 경우도 일본과 미국의 사례에서 볼 수 있었던 것처럼 35~55세 인구의 감소로 주택가격이 중장기적으로 하락추세로 전환될 가능성이 점차 높아지고 있다.

둘째, 경기회복과 금리동향이다.

현재는 세계적인 금융위기로 정책금리가 2%대의 낮은 수준에서 머물고 있지만 경기회복과 맞물려 출구전략이 구체화된다면 기준금리 인상은 점점 현실화될 것이다. 현재 개인들의 금융부채 가운데 주택담보로 264조원을 빌렸다고 한다.

또한 우리나라 베이비붐 세대의 약 72%가 자가를 보유하고 있는데 이들 중 93%가 부채를 활용하고 있다는 사실을 주목해 볼 필요가 있다. 언론에서 계속 강조했듯이 주택담보대출의 대부분이 변동금리 형태로 실행됐기 때문에 금리인상은 가계에 많은 이자부담을 줄 것이다.

셋째, 부동산정책과 수급현황이다.

부동산 정책이란 정부가 특정한 목적을 달성하기 위해 부동산 시장에 개입하여 하는 일련의 행위를 일컫는다. 그렇다면 정부는 왜 시장에 개입하려고 하는 걸까? 다시 말해 정부가 의도하는 정책의 목표는 무엇일까? 그것은 '부동산시장의 안정'일 것이다.

과거 참여정부시절 부동산가격이 급격이 상승하자 2003년부터 부동산관련 각종 규제책을 발표하였고, 신도시를 통한 공급확대를 병행했다. 현 정부 들어서도 금융위기 이후 부동산시장이 불안해지자 규제완화 정책과 '보금자리주택'공급(2018년까지 150만호 계획)을 통해서 시장의 안정화를 유도하고 있다.

베이비붐 세대, 전략적 자산배분 필요하다

그렇다면 은퇴를 앞둔 베이비붐 세대들은 어떤 전략으로 주택시장을 바라봐야 할까?
위의 그림에서 볼 수 있듯이, 은퇴를 앞둔 베이비붐 세대들은 대부분의 자산을 부동산으로 보유하고 있다. 그 비중이 무려 90%이다. 따라서 은퇴를 앞둔 시점에서 부동산에 지나치게 의존하는 것은 위험하다. 개인의 투자성향을 감안하고 전체적인 자산을 재분배해야 할 것이다.

자산배분이란 우리가 가지고 있는 전체 자산 중에서 주식, 채권, 예금, 부동산 등 각 자산별로 투자비중을 결정하여 전략적으로 운영하는 장기적인 전략이다. 개인마다 약간의 차이는 있겠지만 은퇴시점에서는 부동산과 금융자산 비중이 50대 50으로 분배하는 전략이 필요해 보인다.
부동산의 경우에도 주택에 집중하지 않고 임대수익이 가능한 상가건물이나 오피스텔, 토지 등으로 분산하는 전략이 필요하다.

미리 준비하자!

우리나라 주택 시장은 그동안 경제성장과 만성적인 주택부족이라는 두 날개로 지속적인 고공행진을 해 왔다. 부동산 불패신화를 계속 믿는 이유이다. 그러나 이제는 예전과 상황이 많이 달라졌다.

주택보급률이 2002년 이미 100%를 넘어섰고, 수도권을 제외하고는 미분양 주택이 넘치고 있는 상황이다. 최근 산은경제연구소와 현대경제연구원은 주택 핵심 수요계층인 35~55세 인구감소 등 인구구조의 변화를 이유로 집값 하락을 경고한 바 있다.

주택은 환금성이 매우 낮은 상품이다. 즉 팔아서 현금화 하는데 많은 시간과 노력이 필요한 상품이다. 정기예금처럼 내가 원할 때 바로 현금화 할 수 있는 그런 상품이 아니기에 주택으로 노후를 준비하는 것은 많은 위험을 감수해야 한다. 미리 장기적인 계획을 가지고 자산을 배분한 사람과 그렇지 못한 사람은 분명 다른 노후를 보내게 될 것이다.